【管財不動産についての対応】

●基本方針

管財不動産においては、昨今AI技術等の発達により市況変動・地政学的要因・地域需給バランスの影響を大きく受けるため、「評価基準日を明確化」し、期日をまたぐ場合は再査定を原則とします。

特に以下の要因は価格変動が顕著です。

• 金利動向・金融機関の融資姿勢
• 取引事例の変動（地域差が大きい）
• 再建築不可・越境・境界未確定など法務リスクの評価
• インバウンド需要・空き家施策・税制改正など政策の変化

したがって、査定書の「有効期間」は２０日以内とし、月末→月初、年度切替時は価格補正もしくは内覧や再見積のご依頼なき場合は対象物件の関係資料等を破棄（守秘義務のため）を行う仕組みを標準化します。

裁判所等の関係でお時間がかかる場合は事前にお申し出ください。

●対象不動産の定義

管財不動産案件で特に評価変動の影響を受けやすい管財不動産は以下の通りです。

変動幅が大きい不動産

• 土地単体（市街化区域・調整区域含む）
• 戸建・空き家物件（老朽化が進むため時間経過で価値変動）
• 収益物件（入居率・賃料改定が月次で変動）
• 農地・山林（需要が地域ごとに大きくブレる）
• 再建築不可等の特殊不動産（市場性が狭い）

評価に特別配慮が必要なケース

• 残置物の量により原状回復費が変動
• 越境・未登記物・インフラ未整備による減価
• 台風・地震の自然災害直後など、地域相場が急変するタイミング

こうした特徴から、時間経過＝実質的な価格変動と理解し、評価基準日の明記が不可欠となります。

●評価・査定時点の明確化

査定基準日

• 見積提出日
• 財団（弁護士様・弁護士事務所様）より落札通知・選定通知を受領した日

有効期間

• 原則：２０日以内
• 市場変動が著しい地域（都市部など）は短縮する場合あり

月をまたぐ場合

• 月初営業日以降の引渡し・契約となる場合、再査定・価格補正を実施
  • 地方税評価や路線価との乖離修正
  • 近隣取引事例・周辺需給の変動反映
  • 老朽化進行や市場在庫増加による調整
• 年度切替時（12→1月、3→4月等）は特に指数調整の必要性が高い

●調整と例外規定

• 月跨ぎが予想される場合、事前に連絡いただければ当社のスケジュール側で最大限調整します
• 当社都合で遅延した場合は、財団や関係者に不利益が出ないよう、
  最良条件で換価できるよう配慮し対応します。
• 内覧・入札期間が終了した案件では、守秘義務の観点から資料を破棄している場合がありますので、必要に応じて資料再提供をお願いし、再査定にて対応します。